Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen: So gelingt der Privatverkauf

Eine Eigentumswohnung ohne Makler zu verkaufen, kann die Kosten für eine Vermittlung sparen. Dafür übernehmen Eigentümerinnen und Eigentümer alle Schritte selbst: von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Vorbereitung des Notartermins. Mit einer guten Planung und vollständigen Unterlagen lässt sich der Privatverkauf strukturiert angehen.

Welche Vorteile und Herausforderungen hat ein Verkauf ohne Makler?

Der größte mögliche Vorteil ist die ersparte Maklerprovision. Außerdem behalten Sie die Kontrolle über den Verkaufsprozess, führen Besichtigungen selbst durch und verhandeln direkt mit Interessenten.

Der Aufwand sollte jedoch nicht unterschätzt werden. Sie müssen einen realistischen Angebotspreis festlegen, ein aussagekräftiges Exposé erstellen, Anfragen bearbeiten und die Bonität möglicher Käufer einschätzen. Auch die Beschaffung der Unterlagen und die Abstimmung mit der Hausverwaltung gehören häufig dazu. Ein Privatverkauf spart daher nicht automatisch Zeit – und ein zu hoher oder zu niedriger Angebotspreis kann den finanziellen Vorteil zunichtemachen.

Den Wert der Wohnung realistisch einschätzen

Ein überzeugender Verkaufspreis ist eine wichtige Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Berücksichtigen Sie dabei unter anderem:

• Lage, Größe und Grundriss der Wohnung
• Baujahr und Zustand von Gebäude und Wohnung
• Ausstattung, Balkon, Terrasse, Stellplatz oder Aufzug
• Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungsrücklage
• anstehende Sanierungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
• aktuelle Vergleichsangebote und tatsächlich erzielte Verkaufspreise, soweit verfügbar

Online-Bewertungen können eine erste Orientierung geben, ersetzen aber keine fundierte Marktanalyse. Angebotspreise sind nicht unbedingt mit den später vereinbarten Kaufpreisen gleichzusetzen. Ein deutlich überhöhter Preis kann dazu führen, dass die Wohnung lange angeboten wird und später mit Preisabschlägen verkauft werden muss.

Wichtige Unterlagen zusammenstellen

Interessenten möchten sich ein genaues Bild von der Wohnung und der Eigentümergemeinschaft machen. Je vollständiger die Unterlagen sind, desto besser können sie ihre Kaufentscheidung treffen. Häufig benötigt werden:

• aktueller Grundbuchauszug und Teilungserklärung
• Aufteilungsplan und Angaben zum Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan, aktuelle Hausgeldabrechnung und Informationen zur Rücklage
• Beschlüsse zu geplanten oder bereits beschlossenen Sanierungen
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Angaben zu Mietverhältnissen, falls die Wohnung vermietet ist
• gültiger Energieausweis, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift

Viele Dokumente zur Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten Sie bei der Hausverwaltung. Klären Sie frühzeitig, welche Unterlagen verfügbar sind und ob für deren Bereitstellung Gebühren anfallen.

Energieausweis und Immobilienanzeige beachten

Beim Verkauf ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme gilt. Bestimmte Angaben aus dem Energieausweis müssen bereits in Immobilienanzeigen genannt werden, wenn ein Ausweis vorliegt. Spätestens bei einer Besichtigung muss der Energieausweis Interessenten zugänglich gemacht werden. Prüfen Sie rechtzeitig, ob der vorhandene Ausweis noch gültig ist und welche Angaben für Ihre Anzeige relevant sind.

Beschreiben Sie die Wohnung sachlich und vollständig. Dazu gehören beispielsweise Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage, Ausstattung, Zustand, Hausgeld, Verfügbarkeit und gegebenenfalls bestehende Mietverhältnisse. Bilder sollten die Räume realistisch zeigen. Unklare oder geschönte Angaben können später zu Missverständnissen führen.

Besichtigungen und Interessenten organisieren

Bereiten Sie Besichtigungen vor und halten Sie Antworten auf typische Fragen bereit: Wie hoch ist das Hausgeld? Welche Maßnahmen wurden am Gebäude durchgeführt? Sind Sanierungen geplant? Gibt es eine Sonderumlage oder einen Beschluss dazu? Was gehört zum Kaufgegenstand, etwa ein Stellplatz oder ein Kellerabteil?

Bei ernsthaftem Interesse können Sie um einen Finanzierungsnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung bitten. Persönliche Eindrücke allein reichen nicht aus, um die Zahlungsfähigkeit zuverlässig einzuschätzen. Vergleichen Sie Angebote daher nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern auch danach, wie verbindlich und gut vorbereitet der jeweilige Interessent ist.

Kaufvertrag und Notartermin

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Käufer und Verkäufer können einen Notar auswählen; der Vertragsentwurf wird üblicherweise vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung bereitgestellt. Lesen Sie den Entwurf sorgfältig und klären Sie offene Fragen vor dem Termin. Der Notar erläutert den Vertrag und sorgt für die gesetzlich erforderliche Beurkundung.

Im Vertrag sollten unter anderem Kaufgegenstand, Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin und die Behandlung von Zubehör eindeutig geregelt sein. Die Eigentumsübertragung erfolgt nicht allein durch die Unterzeichnung: Sie wird nach den vertraglich vorgesehenen Schritten im Grundbuch vollzogen. Die Kostenverteilung wird im Kaufvertrag festgehalten. Üblicherweise trägt die Käuferseite bestimmte Kaufnebenkosten; einzelne Kosten, zum Beispiel für die Löschung bestehender Belastungen, können jedoch die Verkäuferseite betreffen.

Übergabe und mögliche steuerliche Fragen

Nach dem im Kaufvertrag vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sollten Sie die Wohnung sorgfältig übergeben. Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und den Zustand der Räume in einem Übergabeprotokoll fest. Informieren Sie außerdem die zuständigen Stellen und klären Sie mit der Hausverwaltung, wie die Eigentümeränderung und die Abrechnung des Hausgelds abgewickelt werden.

Je nach Nutzung und Haltedauer kann ein privater Immobilienverkauf steuerliche Folgen haben. Für selbst genutzte und vermietete Immobilien gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Lassen Sie Ihren Einzelfall bei Bedarf steuerlich prüfen, bevor Sie den Verkauf abschließen.

Fazit: Gute Vorbereitung macht den Privatverkauf planbarer

Eine Eigentumswohnung ohne Makler zu verkaufen, ist möglich und kann die Vermittlungskosten reduzieren. Dafür sollten Eigentümer den Marktwert sorgfältig ermitteln, die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammentragen und den Verkaufsprozess verlässlich organisieren. Besonders wichtig sind transparente Angaben, eine realistische Preisstrategie und ein gut vorbereiteter Notartermin.

Wenn Ihnen die Zeit, Marktkenntnis oder Erfahrung für einzelne Schritte fehlt, können Sie auch gezielt Unterstützung für bestimmte Aufgaben in Anspruch nehmen – etwa bei der Wertermittlung, der Exposé-Erstellung oder der Prüfung der Verkaufsunterlagen.